物件概要と立地
「エストゥルースプラスサウス大阪」は、駅近で利便性の高い立地を有する賃貸集合住宅を想定しており、交通アクセスや周辺環境を重視する方にとって魅力的な選択肢となる潜在力を秘めています。本稿では、最寄り駅「今里駅」を中心に、アクセス・家賃相場・治安・人口などをわかりやすく整理し、周辺施設とあわせて検討者向けに情報を提供します。
まず立地の前提を整理すると、本物件は「今里駅」最寄りという条件で議論を進めます。徒歩数分以内〜10分程度の立地を想定すると、駅利便性が高い物件と位置づけられます。
以下の構成で解説します。
- 今里駅の概要
- 主要駅へのアクセス
- 家賃相場（最寄り駅周辺）
- 治安・安全性
- 最寄り駅周辺の人口・人口密度
- 周辺施設（商業・公共施設・教育等）
- 総評
今里駅の概要
今里駅は、2種類の鉄道が交差する交通結節点の役割を持っています。
- 大阪メトロ（地下鉄）：千日前線および今里筋線が乗り入れ。地下構造で、2路線を乗り換え可能な構造になっています。(ウィキペディア)
- 近鉄線：近鉄奈良線・大阪線の駅も「今里駅」として存在します。(ウィキペディア)
このように、地下鉄と近鉄の両線を使える点が利便性を支える強みです。
加えて、地下鉄今里駅は1日あたりの乗降人員が 約22,356人（2018年度） というデータがあります。(ウィキペディア)
これは、駅として十分な利用量があることを示します。
主要駅へのアクセス
以下は、想定される主要駅へのアクセス例と所要時間イメージ（乗り換え含む可能性あり）です。
| 行先駅 | 想定アクセス手段 | 概算所要時間 |
|---|---|---|
| 難波（なんば） | 地下鉄千日前線直通または乗換 | 約15〜20分程度 |
| 天王寺 | 地下鉄千日前線＋乗換 | 約15分前後 |
| 上本町（近鉄） | 近鉄線直通 | 約5〜10分程度 |
| 本町・梅田 | 千日前線 → 他線乗換 | 約25〜30分前後 |
※実際の乗換回数や待ち時間を含めると変動するため、物件案内時には具体的なダイヤ検索が必須です。
このように、都心へのアクセスが比較的良好で、通勤・通学ニーズにも対応できる可能性があります。
家賃相場（今里駅周辺）
物件検討者にとって最も気になる指標のひとつが家賃相場です。複数の不動産情報ソースを参照すると、以下のような傾向があります。
- LIFULL HOME’S：「今里駅 徒歩10分以内」の基準で
ワンルーム：約4.83万円、1K：約5.86万円、1DK：約6.08万円、1LDK：約7.77万円 (LIFULL HOME’S) - CHINTAIネット（徒歩20分以内）：
ワンルーム：4.85万円、1K：5.90万円、1DK：6.20万円、1LDK：7.70万円 (賃貸ネット) - SUUMO（駅徒歩1～5分以内の新築条件）：
6.0万円（ワンルーム）～14.6万円（4K） (SUUMO) - Housecom（全体相場）：
1R〜1LDK 平均7.4万円程度 (ハウスコム) - Yahoo 不動産：全体平均：約8万円、1K：約7万円、1LDK：約9.4万円 (Yahoo!不動産)
これらを総合して、今里駅近辺で「徒歩数分〜10分圏内」の物件の相場をあえて幅をもたせて要約すると以下のように見込むことができます：
- ワンルーム〜1K：4.8〜7.0万円あたり
- 1DK〜1LDK：6.0〜10.0万円前後
- 2LDK以上・ファミリータイプ：12万円前後～（物件仕様、築年次、広さ次第）
以上を踏まえて、エストゥルースプラスサウス大阪が駅近・仕様の良い物件であれば、1DK〜1LDKは相場上位レンジを狙える余地があると考えられます。
なお、直近3年間の賃料推移をみると、今里駅の賃貸マンションは 約4.27％上昇 というデータもあります。(住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
治安・安全性
賃貸物件を選ぶ際、治安への不安はつきものです。今里駅周辺の治安評価を示す公的な犯罪データまでは本稿では確認できていませんが、検討にあたって押さえておきたいポイントを以下に整理します。
- 今里地域（東成区）は、商店街・官公署・金融機関などが集中している地域であり、地域コミュニティの活動が活発な区域とされています。(大阪市ホームページ)
- 駅近くの繁華性も一定程度あるため、飲食店や商店街周辺は夜間の通行量が比較的多くなる可能性があります。
- 交番や警察の拠点、街灯整備、地域見回り体制、有志パトロールなどが整っているかを現地観察で確認するのが望ましいです。
- 駅から物件までの道順に暗い路地や抜け道がないか、歩道幅・街灯の有無・夜間視認性などをチェックしておくべきです。
- データとしては、近年大阪市東部地域では都市化が進みつつも、住宅密集地ゆえに細街路が入り組んでいる地域が残る、という街並みの特性もあります。
こうした観点を踏まえ、物件案内時には、夜間照明設備やエントランスの設計、共用廊下の見通し確保などをアピールできる点を準備しておくとよいでしょう。
最寄り駅周辺の人口・世帯・人口動態
物件周辺の人口状況を把握することで、将来的な需要や賃貸市場の安定性を読み取りやすくなります。
- 東成区全体の人口（令和2年国勢調査時点）は 84,906人、面積は約4.54km²で人口密度は約18,702人／km² です。(大阪市ホームページ)
- 最新の住民基本台帳統計（2024年時点）では、東成区の人口は 85,478人 と報じられており、微増傾向にあります。(jinkou.jp)
- 今里地域（東成区内の小区域として）は、面積約0.27km²、人口4,979人・世帯2,748世帯というデータがあります。(大阪市ホームページ)
- 今里地域は、地域商業機能・官公署施設・金融機関等が集中している区域という位置付けがなされており、生活利便性の中心的な役割を担っている地域です。(大阪市ホームページ)
これらの数字からは、駅近エリアの小区域人口はおよそ5,000人前後程度であり、周辺に一定の住宅需要基盤があることが確認できます。物件が駅近であるほど、その人口基盤により近い層をターゲットにする戦略が有効となります。
周辺施設（実在する施設を5つピックアップ）
物件近隣で生活利便性を高める施設を5点選定し、その概要を以下にまとめます。
- サンドラッグ 今里店
大阪メトロ今里駅近傍、住所：大阪府大阪市東成区大今里3-1-30。駅から約110m程度。営業時間はおおむね9:00〜21:00で、日用品・医薬品購入が便利です。(NAVITIME) - スギドラッグ 今里店
住所：大阪府大阪市東成区大今里一丁目32-18。駅近く、駅からのアクセス可能なドラッグストアの一つです。(駅探) - 大阪市立東成図書館
今里駅周辺の文化施設で、地域住民に図書貸し出し・学習スペースを提供。今里駅近辺の地域文化拠点のひとつとして、読書・学習環境を補完する施設です（「今里駅周辺の観光・施設」の情報源に含まれるリストに記載）(RTRP) - 珍獣ふれ愛ハウスダーウィン
動物とのふれあいを楽しめるミニ施設。今里駅近辺で動物とのふれあい体験を提供する施設として、子どもや家族向けのレクリエーション施設となります。(RTRP) - 今里・神路商店街
今里地域の背骨のように走る商店街で、飲食店・小売店が連なり地域住民の日常買物を支えています。商業施設としての賑わいを生む通行路設計や店舗密度が地域の魅力を高めています。(大阪市ホームページ)
（なお、ドラッグストア・薬局は他にも複数存在し、赤玉漢方薬局・西野薬局などが近隣にあります）(NAVITIME)
これらの施設は、日常生活の利便性を支える役割を担うため、物件検討者にとってもチェックポイントとなります。
総評：エストゥルースプラスサウス大阪を検討するポイント
本稿の分析をもとに、「エストゥルースプラスサウス大阪」が検討対象となる魅力および注目点を整理します。
- 駅近立地の強み：今里駅（地下鉄・近鉄両線）へのアクセスが可能であり、複数路線利用可という点は住まいとしての価値を高める要素です。
- 家賃相場の把握：駅徒歩数分〜10分圏であれば、1K～1LDKあたりで競争力を持たせた設定が可能。相場上位のレンジを狙う余地もあります。
- 周辺人口基盤：今里地域周辺の住民数や世帯数は一定程度存在しており、賃貸需要の下支え基盤が見込めます。
- 生活利便性：ドラッグストア、商店街、図書館といった生活施設が近接しており、日常生活の快適性をアピールできます。
- 治安・安心感：駅近や商店街近傍ゆえ夜間交通量や通行量が見込まれるエリアですが、道順の見通し・照明設計などの配慮が必要。案内時には物件への道順を実際に歩いて確認し、安全性を案内できると効果的です。
“エストゥルースプラスサウス大阪 募集情報” → https://www.property-bank.co.jp/bldg1480147203
“今里駅 賃貸情報” → https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN6532
