アドバンス大阪バレンシア～今里駅徒歩圏、都心アクセスと生活利便を叶える立地ガイド～

物件の立地概要

「アドバンス大阪バレンシア」は、地下鉄・近鉄各線の接続駅である今里駅近辺を最寄駅と想定した賃貸物件です。駅徒歩5〜10分程度を想定してアクセス性と日常の利便性を両立できる立地を目指します。

今里駅は、大阪市東成区・生野区・中央区にまたがる近接エリアで、千日前線・今里筋線・近鉄線（難波線・大阪線）が通っており、複数路線利用可能な接続性を持つ駅です。駅周辺には商店街、スーパー、ドラッグストア、飲食店が集まり、生活の中心として機能しています。

なお、今里駅周辺は耐火建築密集地域などの都市計画制限や道路幅員、再開発区域などが散在する可能性があるため、物件の建築配置や採光・通風条件には留意が必要ですが、本稿では検討者視点に立って「住みやすさの観点」で整理します。

「アドバンス大阪バレンシア」から今里駅まで徒歩アクセスのうえ、主な都心方面への便を想定すると、以下のようなルート例と所要時間が考えられます（乗換え待ち時間は含まず、通常時を想定）。

このように、今里駅を拠点とすれば大阪市内の主要エリアへ比較的スムーズなアクセスが可能です。特に近鉄線直通区間を活用できる点は強みとなります。

物件検討者にとって重要な指標である家賃相場について、複数情報をもとに整理します。

HOME’S：今里駅周辺の家賃相場として、ワンルーム・1K・1DKでおよそ 5.75万円前後 という記載があります。 (ライフルホームズ)
ホームメイト：今里駅（大阪府）付近で、ワンルーム6.25万円、1K 6.24万円、1DK 7.45万円、1LDK 8.89万円といった相場を示しています。 (ホームメイト)
SUUMO（今里駅賃貸物件一覧）：今里駅周辺では単身者向け物件が中心で、賃料帯は5万円台～8万円台が比較的多く見られるとの記載があります。 (SUUMO)

これらを総合すると、今里駅近辺では以下のような家賃帯が「相場レンジ」として目安になり得ます：

当然、築年、階数、設備（オートロック、宅配BOX、システムキッチンなど）、駅徒歩距離などで実際の募集家賃はこれらから上下する可能性があります。

住環境を考える上で、治安についても検討者へ安心感を与えられるよう、周辺の傾向を整理します。

今里駅周辺ではかつて「治安が良くない」との評価があった時期もあるとの言及が複数情報源にありますが、近年は再開発や住民変化により改善傾向との記述もみられます。 (ap-f.jp)
地域情報サイトによれば、防犯パトロールの実施、公園整備、街灯設置などが進み、比較的穏やかな環境になってきたとの記載があります。 (clanhome.jp)
ただし、夜間の裏道や暗がりの通路などは注意すべきとの指摘も散見されるため、夜道のルートや建物共用部の明るさ・防犯設備（オートロック、監視カメラなど）は重視されうる要素です。 (ap-f.jp)

総じて、今里駅周辺は「かつてより改善傾向がある住宅エリア」という評価が多く、極端に危険という言い方はされにくい地域です。ただ、入居者視点では夜道や共用部の視認性・防犯性が重要視されるエリアであると言えます。

駅の利用人数や地域人口は物件の需要予測にも関わるため、入手可能な公的・統計データをもとに整理します。

大阪メトロ今里駅（千日前線／今里筋線） の1日の乗降客数は、直近では約 21,203人 と報じられています。 (StatResearch)
また、近鉄線の今里駅（大阪線／難波線）については、近鉄駅別乗降人員データにおいて 約9,844人／日 のデータがあります。 (ad-kintetsu.co.jp)
これらを合算的にみれば、今里駅を利用する鉄道利用者ベースでの流動性は、2万人台前後～3万人規模という見方が妥当でしょう。
鉄道利用だけでなく、駅周辺商店街・住居地区の居住人口や日中滞留人口も加味されるため、駅徒歩圏域内で数千〜1万世帯規模の潜在人口を見込めるエリアである可能性が高いです。

こうした利用者数ベースの規模感は、賃貸需要の土台として十分なポテンシャルを持つと考えられます。