アスヴェル新北野モスト：塚本駅近接─立地・アクセス・相場・治安・周辺施設ガイド

1. 物件概要と立地特性

「アスヴェル新北野モスト」は、大阪市淀川区塚本三丁目3番13（地番）に所在する分譲賃貸マンションです。 (不動産投資・マンション経営「日本ヴェルテック」)
以下が主な構造・仕様データです：

鉄筋コンクリート造（RC）、地上9階建て (不動産投資・マンション経営「日本ヴェルテック」)
総戸数：48戸 (不動産投資・マンション経営「日本ヴェルテック」)
専有面積：21.79㎡～26.90㎡（主に 1K） (不動産投資・マンション経営「日本ヴェルテック」)
竣工時期：2015年6月 (不動産投資・マンション経営「日本ヴェルテック」)
最寄駅：JR東海道本線（JR神戸線）「塚本駅」徒歩約10分 (ライフルホームズ)
併用可能駅：阪急神戸線・宝塚線・京都線「十三駅」徒歩10分圏内 (不動産投資・マンション経営「日本ヴェルテック」)
プロパティバンク上の記載では、最寄駅まで徒歩11分という記載もあり (プロパティバンク)
設備例：浴室乾燥機、都市ガス、下水、公営水道、オートロック、自転車置き場、宅配ボックスなどが導入されていると記載あり (プロパティバンク)

物件は駅徒歩範囲内でありながら、複数路線利用可能エリアとの兼ね合いを持つ立地で、単身者向けの需要を意識した仕様と見られます。

2. 駅から主要駅へのアクセス

物件最寄りの「塚本駅」および近隣の「十三駅」を起点とした、主要駅・主要エリアへのアクセスルートと時間目安を整理します。

目的地	想定ルート（乗換含む）	所要時間目安
大阪駅（梅田）	JR神戸線で直通、塚本 → 大阪駅	約 3〜5分前後（快速・普通で変動）
新大阪	JR神戸線 → （乗換不要）または阪急線経由	約 7〜10分前後
天王寺	JR神戸線 → 大阪駅乗換 → 阪和線または御堂筋線	約 15分前後
心斎橋	塚本 → 大阪駅 → 御堂筋線	約 15分～20分前後
難波	JR神戸線 → 大阪駅乗換 → 御堂筋線 → 南海線/御堂筋線	約 15～20分前後
京都	十三駅経由 or JR → 淀川乗換ルート	約 20分〜25分（利用列車による）

「塚本駅」は大阪駅・梅田方面への直通性が高く、乗換回数を抑えやすい点が利点です。十三駅も徒歩利用可能なため、阪急線による京都・神戸方面へのアクセスも活用し得ます。これらをあわせて見ると、都心／近郊拠点への通勤・通学利便性はかなり高めと言えるでしょう。

なお、物件案内上は「徒歩11分」とされているケースもあるため、実際のルート・信号待ち・起伏などの要素を考慮した体感時間は確認が望まれます。 (プロパティバンク)

3. 最寄り駅「塚本駅」の賃貸物件家賃相場

物件検討者にとって、塚本駅周辺の賃貸相場を把握しておくことは基礎情報として不可欠です。複数の賃貸情報サイトのデータをもとに、間取り別相場・実例を整理します。

公開相場データ

ホームズ：
- ワンルーム：5.73万円
- 1K：6.23万円
- 1DK：8.27万円
- 1LDK：8.93万円
- 2LDK：12.33万円 (ライフルホームズ)
Yahoo!不動産：
- 1K 平均：6.8万円
- ワンルーム：6.0万円
- 1DK：7.7万円
- 1LDK：9.9万円
- 全体平均：7.7万円 (Yahoo!不動産)
CHINTAI：
- 1K 相場例：6.50万円 (賃貸ネット)
Home-AdPark：
- 1R ～ 1K：5.6～6.5万円
- 1DK ～ 1LDK：7.4～8.5万円 (不動産情報検索サイト〖ホームアドパーク〗)
DOOR賃貸：
- ワンルーム相場：5.04万円、3LDK相場：15.81万円など、幅のあるレンジを示すデータあり (DOOR賃貸)
ホームズ平均値（駅徒歩10分以内基準）：
- 塚本駅平均賃料（駅徒歩10分以内物件基準）：12.33万円（ファミリー向け基準値）との数値も示されているが、これはファミリー向け中〜大型物件を含む平均値であり、単身・1K 対象層とは乖離があります。 (ライフルホームズ)

本物件の募集実例からの参照

SUUMO での募集例：1K／専有面積約 21.79㎡、賃料 5.9万円（北西向き）という例が複数件掲載されています。 (SUUMO)
Homes の募集情報の一例：1K・専有面積 21.89㎡、AI 予測賃料 6.0～6.8万円という条件掲載あり (ライフルホームズ)
プロパティバンク掲載情報では、築10年の分譲マンションとしつつも、「すべてのお部屋に浴室乾燥機等、仕様設備が整っている」との記載あり。賃料目線がやや上振れ可能性を持たせる要因と読み取れます。 (プロパティバンク)

相場からみた目安レンジ

これらのデータを総合すると、塚本駅徒歩圏・1K～ワンルームクラス物件の妥当線としては、5.5万円～6.8万円前後あたりが標準レンジと見られます。特に本物件のような築年数や駅徒歩10分程度を考慮すると、5.9万円前後の設定は相場内に位置する可能性が高いです。

ただし、階数・向き・設備グレード・バルコニーの向き・眺望などにより賃料上下の幅があるのは当然です。物件ごとの条件を丁寧に比較することが重要です。

4. 治安・住環境の実情

安全性・街の雰囲気・生活環境は、入居検討者が重視する点です。塚本駅周辺・淀川区・新北野エリアの治安・住環境について、複数情報をもとに整理します。

治安・街の特徴

マンション口コミサイトでは、塚本駅東口・西口で雰囲気が異なるという利用者コメントが見られます。特に西口側にはチェーン店居酒屋が多く、東口側はこじんまりした居酒屋や夜店舗が目立つとの声あり。 (マンションノート)
物件ガイド記事では、物件周辺の通り幅員およそ8m、片側1車線道路という構成で、交通量は目立たないとの記述あり。静かな環境要素として評価される記述です。 (リバブル)
また、周辺には中層マンション・戸建住宅が混在し、商業地域との混合地帯であるものの、落ち着きある住環境との記述もあります。 (リバブル)
駅前には商店街（サンリバー柏里商店街、本通り商店街振興組合など）が発展しており、買い物・日常利便施設が充実しているとの説明があります。 (賃貸住宅サービス)
ただし、駅近繁華性・飲食店集中地域という性質から、夜間時間帯や一部小道・裏通りの暗さ・人通りの少なさへの注意が指摘されるケースもあります。入居前夜間ルートを含めた現地確認が望まれます。

総じて、商業施設と住宅地がバランスするエリアであり、安全性についても大きなネガティブ情報は目立たないものの、夜間・小道ルート確認などは行うべきポイントと言えます。

5. 最寄駅周辺の人口・世帯・駅利用状況

駅単体の最新人口統計は限定的なケースが多いため、塚本駅近傍エリアや地域住民動態を示す記述をもとに把握できる情報を整理します。

マンション紹介記事では、物件周辺（徒歩5分圏）にはコンビニ、診療所、交番、スーパーなどがあり、近距離な生活拠点が整備されているとの記載あり。 (リバブル)
同文献では、付近に「堀城跡のある十三公園」が徒歩約5分との記述あり。これは歴史的・緑地要素を提供する地域ポイントとしても注目されます。 (リバブル)
賃貸相場傾向データ（ライフルホームズインデックスより）によれば、塚本駅の賃貸マンション標準的家賃は、直近3年間で約 4.92％の上昇傾向を示しており、地域の賃料底上げ圧力があると分析されています。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
また、駅周辺の人口密度・昼夜人口の変動性という観点では、塚本駅は大阪・西淀川・淀川区の境に位置し、通勤・通学の利用者が多い地域であるとの地理的特徴記述があります。駅周辺の商業・飲食施設・商店街の発展度合いからも、昼間人口の賑わいを想定できる地域性といえます。 (賃貸住宅サービス)

これらから、物件周辺エリアには適度な居住人口基盤があり、駅利用者需要と地域住民需要の両面を見込める立地と言えます。

6. 周辺施設5選と概要紹介

物件周辺徒歩圏またはアクセス圏内にある施設を5つ選び、各施設の概要を紹介します。

施設名	分野	概要・立地・特徴
スギ薬局塚本店	ドラッグストア	物件紹介情報で「スギ薬局塚本店まで 1,134m」程度との記載あり。日用医薬品・生活用品購入の利便を支える存在。 (ライフルホームズ)
ダイコクドラッグ十三駅西口店	ドラッグストアチェーン	周辺紹介に登場。十三駅方面への購買導線上にあり、日用品購入用途に利用可能。 (ライフルホームズ)
セブン-イレブン大阪塚本3丁目店	コンビニ	物件至近、日常の軽買い物・飲料購入に便利なコンビニ店舗。 (ライフルホームズ)
十三公園（堀城跡付近）	公園・緑地	マンション紹介記事に、「徒歩5分ほどで堀城跡のある十三公園へ行ける」との記述あり。緑地・散歩空間として利用価値あり。 (リバブル)
塚本交番	交番・警察施設	駅周辺の治安維持拠点として、物件利用者の安心感を支える施設として存在が想定されます（マンション説明には周辺交番記載あり） (リバブル)