1. 物件立地・都島駅周辺の概要
「アルバグランデM」は、Osaka Metro 谷町線または別の路線が乗り入れる 都島駅 を最寄り駅とする賃貸物件という前提で、駅周辺環境・立地ポテンシャルを中心に整理します。都島駅は大阪市都島区に所在し、駅近辺は住宅地と商業地が混在するエリアです。
駅近くには駅前商店・飲食店・公共施設・生活インフラが揃っており、通勤・通学・日常利便の拠点として十分な下地があります。駅徒歩 5〜10 分圏内を重視した立地設定が想定される範囲です。
また、都島区自体は大阪市中心部近接エリアで、北区・中央区・城東区などと隣接しており、交通利便性・都市性の恩恵を受けやすい地域と言えます。
2. 主要駅へのアクセス例
以下、都島駅から大阪市内の主要拠点駅・中心地へのアクセス例を挙げます。
- 梅田（大阪）方面
谷町線を使い、天満橋や南森町などで乗り換えるルートが一般的。所要時間は概ね 10〜15 分前後が目安。 - なんば方面
谷町線 → 堺筋線あるいは谷町線 → 中央線と乗り継ぐルートが一般的。所要時間 15 分〜20 分前後。 - 天王寺方面
谷町線直通・乗り換えルートを使って南下するルート。20 分程度が見込まれる経路もあります。 - 京橋 / 本町 / 心斎橋など
谷町線・京阪線接続や地下鉄乗り換えを視野に入れれば、10 分〜20 分程度のアクセスも可能です。
具体の所要時間・運賃等は出発時刻・乗り換え駅・運行形態によって変動しますが、都島駅を拠点とすることで大阪都心部へのアクセス性を十分に確保できる立地条件です。
3. 都島駅周辺の賃貸家賃相場
都島駅を最寄りとする物件のおおよその賃貸家賃相場を、複数情報ソースをもとに整理しておきます。
■ Yahoo!不動産データ
都島駅周辺・都島区の賃貸物件を対象とした調査によれば、間取り別の平均賃料は以下の通りです：
- ワンルーム：5.1 万円 (Yahoo!不動産)
- 1K：7.0 万円 (Yahoo!不動産)
- 1DK：7.5 万円 (Yahoo!不動産)
- 1LDK：10.8 万円 (Yahoo!不動産)
- 全体平均：8.5 万円（対象物件数 2,866件） (Yahoo!不動産)
- 2LDK：13.9 万円程度 (Yahoo!不動産)
■ ホームズ / 都島区全体相場
都島区・都島市域における相場データとして、ホームズは次のような数値を公表しています：
- ワンルーム：6.66 万円
- 1K：6.80 万円
- 1DK：8.84 万円
- 1LDK：10.29 万円
- 2LDK：15.26 万円
- 3LDK：16.65 万円 (LIFULL HOME’S)
■ その他データソース
- ホームメイトの都島駅相場例：ワンルーム 5.67 万円、1K 6.78 万円、1DK 8.38 万円、1LDK 10.31 万円 (ホームメイト)
- 都島区全体（Yahoo!不動産）：1K 平均 7.1 万円、1DK 8.1 万円、1LDK 10.5 万円、全体平均 8.4 万円 (Yahoo!不動産)
- 都島区の賃料相場として、30㎡未満（シングル層向け）平均 62,997 円、DINKS（30–60㎡）平均 98,436 円 というデータもあります (Mec-H)
- 都島区マンション賃料は直近 3 年で約 7.57 % 上昇という分析も見られます (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
これらを総合すると、「アルバグランデM」の賃料を設定する際の目安としては、以下のような区分レンジが参考になります：
| 間取り想定 | 想定家賃目安 |
|---|---|
| ワンルーム / 1R | 約 5.0 ～ 6.5 万円前後 |
| 1K | 約 6.5 ～ 8.0 万円程度 |
| 1DK | 約 7.5 ～ 9.0 万円程度 |
| 1LDK | 約 10.0 ～ 12.0 万円前後 |
| 2LDK 以上 | 13 万円台～それ以上の物件も多数存在 |
築年・駅徒歩距離・設備仕様（オートロック・宅配ボックス・築浅・フルリフォーム等）によって、この相場帯から上下する可能性があります。
4. 治安・安全性の傾向
都島駅・都島区エリアの治安・安全性を、犯罪統計・地域情報をもとに整理してみます。
■ 犯罪統計・区別犯罪発生数
- 大阪市が公表する犯罪データによると、都島区における大阪重点犯罪（ひったくり・路上強盗等）発生件数は、令和7年末時点で 963 件（対前年＋9 件、増減率 +0.9 %）との数値が報告されています。 (大阪市公式サイト)
- アルソックの“大阪府治安ランキング”では、都島区の犯罪遭遇率は 1,046 件／年という数値で、府内市区町村の犯罪実績上、中程度の位置にあります。 (ALSOK（アルソック）)
■ 犯罪率・比較分析
- 街情報サイトによれば、都島区の犯罪発生率は約 1.24 ％と推定され、大阪市全体の 1.34 ％よりやや低めという評価が出ている記事もあります。 (chintaipro-osaka.com)
- また、都島駅周辺では、2021年の刑法犯罪種別認知件数をもとに「都島区全体 942 件」などの実績を出し、繁華街集中エリアを除けば比較的落ち着いた地域という評価も見られます。 (LIFULL HOME’S)
- 一方、治安評価サイト ieagent は、都島区は大阪市24区中13位であり、犯罪率 1.37 % として「中間〜やや高め」側の側面も併記しています。 (イエプラ)
- また、都島駅周辺を扱う地域解説では、住宅地および商業地混在の地域で、日中は人通りが多く、駅近商業路線沿いが比較的安心感を保ちやすいが、夜間は静かな通りが目立つ場所もあり注意を要するとの記述もあります。 (lakia-kyobashi.com)
- さらに、不動産営業者による地域解説では、都島区は「犯罪発生率が比較的低め」評価もあり、住宅街地域は安心度が高いとの見方を打ち出す記述もあります。 (luck-sekime.com)
■ 総じた見方
これらの情報をもとにすると、都島駅近辺・都島区中部～北部地域は、商業集中地域・繁華街側と比べて比較的落ち着いた治安傾向があり、日常的な暮らしにおいて大きな治安リスクが突出して高いという印象は少ないと言えます。ただし、夜間（暗部道路・裏道・人通りが少ない路地等）や、駅直近の繁華性通り沿いなどの部分的な緊張感が出やすい区画を物件設計・導線設計で配慮する視点は持っておくとよいでしょう。
5. 駅利用者数・周辺人口データ
都島駅および都島区の利用者・人口規模についても、物件検討における背景として押さえておきたい情報です。
■ 駅利用者数
具体の駅別乗降客数は公開データを確認できませんでしたが、都島駅周辺の住みやすさ記事によれば、都島区内での刑法犯罪認知件数が 942 件という記録も引用され、駅周辺地域が比較的静かな暮らしを提供している側面を強調しています。 (LIFULL HOME’S)
また、都島区全体の乗降者・交通利用実績データも自治体資料で把握可能ですが、本稿では直接的該当データを確認できていません。
■ 人口・地域人口構成
都島区の自治体資料「数字で見る都島」によれば、地域別に年齢構成・世帯数などが整理されており、都島区には 15〜64 歳の働き手人口が多く、世帯あたり人員もおよそ 1.89 ～ 1.95 人という分布情報が示されています。 (大阪市公式サイト)
また、賃貸相場推移データとして、都島区内マンション賃料は直近 3 年で約 7.57 % 上昇してきたという分析も存在します。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
これらを背景として、都島駅圏域には一定の居住需要・人口母体が存在すると想定できます。
6. 周辺施設 5 選 とその概要
物件検討者目線で重視される、駅近くの実在施設を 5 件選び、それぞれの概要を以下に記します。
- 都島区役所
都島区の行政サービス拠点。住民票・税務・福祉関連の手続きを行えるほか、地域施策や区民窓口事業が展開されている施設です。区役所の近さは、行政利便性を訴求する上でプラス要素となります。 - 京阪モール
京阪電鉄京橋駅に接続する大規模商業施設。ファッション・飲食・映画館・生活雑貨店など多様な商業店舗を備えており、買い物・休日利用の拠点となる施設です。都島駅からの乗換えアクセス次第で「日常使い＋楽しみ拠点」として価値があります。 - 大阪市立都島中学校
公立中学校。中学校通学圏にあることは、子育て世帯やファミリー層にとって安心材料の一つになります。学校近接性は物件選定における重要な判断基準です。 - 都島警察署
地域安全体制を支える警察拠点。交番・パトロール拠点として、地域治安維持に関与しており、近隣にあることは安全感を高めるファクターです。 - 毛馬桜之宮公園
淀川沿いに広がる長大な緑地公園。散歩・ジョギング・自然観賞・河川風景利用など多目的なレクリエーション空間を提供。都島駅圏域の緑地空間確保・住環境価値アップの要素として注目されます。
（備考：正確な距離・所要時間は地図参照を推奨しますが、これら施設は都島駅近辺・都島区域で知られた実在施設であり、物件周辺の魅力を支える要素となります。）
7. 検討者に向けたまとめポイント
- 都島駅を最寄駅とする立地は、大阪市中心部へのアクセス性を一定程度確保できる強みがあります。
- 賃貸家賃相場データを複数ソースで比較すると、ワンルーム〜1K で 5〜7 万円台、1DK〜1LDK で 8〜11 万円台、2LDK 以上で 13 万円台以上といったレンジが実勢値ラインとして見えます。
- 都島区・都島駅周辺は治安面で極端な高リスク地域とは評価されておらず、中程度〜比較的落ち着いた地域との見方が複数の情報源で示されています。夜間裏道等の個別配慮は不可欠ですが、日常生活の安心感を出しやすい地域性です。
- 犯罪統計・区別発生件数を見ると、都島区は大阪市内で中庸レベルの犯罪発生実績であり、重点犯罪数も 900 件台前後という数字が報じられています。 (大阪市公式サイト)
- 駅利用者数・人口母体は明確な駅別データを確認できなかったものの、都島区自治体資料や相場上昇データなどから、居住需要基盤を裏付ける人口母体が存在すると見られます。
- 周辺には区役所・警察署・中学校・公園・商業施設など、生活利便性・安心感・レクリエーション拠点性を補強する実在施設が揃っており、物件の訴求材料として活用できる環境です。
- 都島区の賃料相場は直近 3 年で約 7.57 % 上昇してきたという分析もあるため、適切なタイミングでの賃料改定／資産価値維持戦略を意識すべき地域性と考えられます。 (住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗)
これら情報をもとに、アルバグランデM を検討する方に向け、立地・アクセス・相場・治安・周辺施設といった包括的判断材料を提供できる記事内容となります。
以下、該当物件ページおよび駅の賃貸情報一覧ページリンクを記します：
